Статьи из рассылки

18.11.2025

Человек сдает квартиру в аренду, договор с арендатором подписывает, но доходы от аренды получает налом, не выдавая чеков. Встречались с такой ситуацией? Наверняка. Обычно арендатору не особо важно иметь чек (если арендует у ИП) или расписку (если арендует у физического лица). Однако, если его, этого арендатора, вызовут на допрос в налоговую, он придет и будет говорить «правду, только правду и ничего, кроме правды».  

❓ Внимание вопрос: если арендодатель будет утверждать, что денег за аренду не брал, а арендаторы, что платили (при этом документов об оплати у них нет), сможет ли налоговая доказать, что доход был и расчетным методом доначислить налоги, вносы, пени, штрафы?

Ответ на этот вопрос находим в Определении Верховного суда РФ от 16 апреля 2024 г. N 309-ЭС23-30097

Итак, история следующая: у ИП Новосёловой — классическая предпринимательская история:

1. Недвижимость в собственности (квартиры);

2. Сдаёт в аренду;

3. Объект УСН «доходы»;

4. ОКВЭД прямым текстом: аренда, управление недвижимостью, покупка\продажа.

Всё вроде бы прозрачно.

Инспекция провела выездную за 2017–2019 гг. и насчитала ей всего и много: налог по УСН, взносы, пени, штрафы.
Цифра — под 3,1 млн рублей.

Но спор в суд ИП Новосёлова принесла не все, а только самую болезненную часть — арендные доходы, которые ей доначислили расчетным методом.

Позиция налоговой максимально понятна: "деньги ты брала, только не показывала"

Что увидела инспекция:

✔ Есть договоры аренды.
✔ Арендаторы говорят: «Да, снимали, платили».
✔ Платежей нет — значит, была наличка.
✔ Что самое странное в этой истории, что ИП ранее подавала эти же договоры в ФНС,  чтобы не платить налог на имущество.

И ФНС делает логичный вывод:

«Ну раз по этим же договорам ты просила льготу — значит, использовала квартиры в предпринимательской деятельности (УСН), значит аренда была, деньги были, просто в декларации их нет».

Поэтому налоговая посчитала доход расчётным методом — в соответствии с НК РФ, если учёт отсутствует или он фиктивный.

Но суды всех трёх инстанций встали на сторону ИП.

Цитирую: «Признавая решение инспекции в указанной части незаконным, суды трех инстанций исходили из того, что в силу положений статей 89, 90, 101 Налогового кодекса свидетельские показания являются источником информации о каких-либо обстоятельствах и не могут служить единственным и достаточным доказательством, безусловно подтверждающим факт получения предпринимателем денежных средств от физических лиц в том размере, который вменяется налогоплательщику. Иных документов, подтверждающих сумму полученного предпринимателем дохода, помимо протоколов допроса свидетелей, в материалах выездной налоговой проверки не имеется; расчет подлежащего к доплате налога на доходы физических лиц определен налоговым органом предположительно».

ИФНС не смирилась с поражением и подала касационную жалобу в Верховный суд.

ВС посмотрел на спор более широко — и задал предпринимателю тот самый неприятный вопрос:

«А как так получается, что когда надо получить льготу по имуществу — договор аренды у вас есть, а когда надо платить налог с доходов — аренды как будто и не было?»

Вот здесь и начинается «профессиональная» часть.

ВС фактически сказал:

«… значимым обстоятельством в рамках рассматриваемого спора является соответствие примененного метода начисления положениям подпункта 7 пункта 3 статьи 31 Налогового кодекса, поскольку налог исчислен расчетным путем на основании имеющейся информации о налогоплательщике ввиду отсутствия учета доходов, приведшего к невозможности исчислить налоги. По мнению инспекции, стандарт доказывания размера полученных доходов в условиях недобросовестных действий налогоплательщика не может быть аналогичным с ситуацией, когда факт получения дохода оформляется налогоплательщиком надлежащим образом. В ином случае недобросовестное лицо, получающее арендную плату посредством наличного расчета и уклоняющееся от уплаты налога, оказывается в более благоприятном правовом положении по сравнению с добросовестным налогоплательщиком».

Простыми словами: если предприниматель ведёт себя противоречиво, скрывает доход, работает наличкой — тогда и налоговая не обязана танцевать вокруг него с суперстрогим стандартом доказательств.

Потому что иначе недобросовестный налогоплательщик окажется в более выгодном положении, чем честный.

Именно поэтому ВС решил: жалобу инспекции передать на рассмотрение коллегии ВС.
Ну, а мы ждем окончания истории.

***

Но вот что интересно: Верховный суд принял жалобу ИФНС к рассмотрению. А это случается нечасто, по моим данным только процентов 5.  Для меня это знак, что юридически закрепляется возможность доначислений налоговиками расчетным методом на основании свидетельских показаний.  Это может стать еще одним трендом сезона 2026. А потому надо вести бизнес очень аккуратно. 

И да минуют Вас проверки!

❗Важно! Обо всех трендах налоговых проверок 2025 года, которые переходят в год 2026, о важных изменениях 2026-го и о многом другом, что сможет вас сделать более защищенными, мы поговорим 4-5 декабря в Москве, в узком кругу (до 10 человек) на практикуме «Налоговая безопасность и проверки в компании». Программа здесь